泰國鼎立地產A1house

今天分享了最近從朋友那聽來的故事，一位80後的年輕人，小沈，2015年他決定嘗試一下海外房產的投資，於是在泰國買了第一套房。一年之後他又在泰國遇到了另一個地段很好的項目，沒忍住，就又投資了一套。

短短兩年多的時間，房價的上漲讓他累積了50多萬的財富，國內自住的房產和這兩套海外房產加起來，也算是朋友圈中資產排名靠前的人生贏家了。

在這裡引用了吳曉波老師在課堂上教過我們一個“現金流” 的遊戲，教導了我們在投資理財的正確觀念，也是很多人容易陷入的誤區之中。

1. 對錢不敏感，等錢而非找錢

初學者是在“等”錢和機會，而資深的玩家，是“找”錢和機會。

不管是買房子、買股票還是買基金，一直以來的觀點是，看一看這些資產最近10年的周期，做點研究。比如說買房，在樓市遇冷的時候早點開始準備，你不要等到熱浪都撲到臉上了，才急急忙忙考慮，黃花菜都涼了。

2. 不清楚自己有多少錢

你有多少錢？問題看上去很傻，誰還不知道自己有多少錢。

如果你不信，我們不妨來做一個小小的測試，看看你對自己財務狀況的了解程度：

第一步：現在，找一張紙，先在心裡估摸自己的淨資產數，寫下來，精確到前兩位吧（比如32.3456萬，你就當做32萬）；

第二步：按照房產、股票、基金、銀行理財等等資產，一樣一樣盤過去，把自己所有的錢算出來，比一比相差多少。

注：淨資產，總資產扣掉負債，比如房子現在市場價120萬，房貸80萬，房子淨值40萬。

如果你的誤差不超過10%，就算你達標，估計和實際誤差不超過10%的人，不會太多，很有可能不超過一半。

3. 不懂加槓桿

在中國，傻瓜都會用槓桿的市場只有一個，就是樓市，貸款買房人人都會，然而還有很多人在利率這麼低的情況下選擇全款買進。另外一個大眾可以加槓桿的，是股票的融資融券，懂的人少很多。

在現實當中遇到過這樣一個真實案例：

一位關係很好的朋友要買房，首付150萬，家裡現金、各種信用貸款用足湊了50萬，還缺100萬。他們家有一筆銀行理財還有一年才到期，但是他覺得房價要漲，等不了了，房東又在催成交。於是他果斷找10個朋友分別借了10萬， 3天之後，錢都到賬了。

這是一年多之前的事情，這一年他買的房子，漲了至少50%。

有人會說，能藉到100萬，也是因為他家裡本來就有錢。話是沒錯，但即便如此，也不是每個人都能在3天之內從朋友那裡借到這一筆錢的。

為什麼我們要維護好自己的信譽，因為只有當涉及到借錢時，才真正體現信譽的價值。大部分時候，我們能從公開的市面上拿到利率比較低的信用貸款，是有限的，你的人生總有那麼一兩次，需要朋友搭把手。

加槓桿的道理，本身其實沒什麼難度，關鍵是能藉到錢，並且對此有清晰的估計，這也是一種能力。

4. 投資盲目，無法判斷機會好壞

在槓桿的基礎上，如果往下談，很多人不敢欠錢的問題在於，無法識別機會，沒有風險的概念。

投資理財的初學者，不吃虧是不會長記性的，甚至吃了虧，也未見得一定長記性。

市場教育的最差選擇就是一再告誡大家投資有風險，不要輕易炒股、買基金、買房產，很對，基本上沒用。

其次的選擇是，展示市場的周期演變，請他們稍許留一些耐心。

相對好一些的，是讓他們去試水。在金融資產上，不如先準備一筆打算完全虧掉的錢，第一年少輸當贏，使勁折騰。至於買房，就不要這麼試了，而換一種方法，自己不買房，身邊總有人買房吧，就跟著把坑全部踩一遍，也就了解個七七八八了。

如果一個初學者實在要在不懂的情況下堅持投入，那就只能靠運氣了，畢竟三歲孩童耍大錘，大概率是要砸到自己的。

一局遊戲是一輩子，資深玩家就是用幾輩子的經驗玩一輩子，因為他們玩遊戲的過程，就是不斷玩+總結+交流的過程，。

現實中的投資理財也是一樣的，你會發現，初學者在投資理財上的大部分問題，都不是單純的財務和投資知識與技能問題，更大程度上是經驗、見識、處事的方式問題。

小沈的投資之道

回到故事的開始，來說說小沈的投資之道。

06年小沈還是個大學生，當時身邊很多同學都選擇了去國外留學，小沈也開始對國外有了憧憬。

平日里，他喜歡和在海外生活的朋友聊天，天南海北的，教育、文化、經濟等話題都會涉獵，聽得多了自然就生出了走出國門開開眼界的想法。

了解到了國外的房產很多都是永久產權之後，他就逐漸有了海外購房的意向。

帶著這個目標，他世界各地的去旅行，邊旅行邊考察當地的房產市場，幾年來，東南亞、美國、澳洲、加拿大、英國的幾個重點旅遊國家都跑了一遍。

他的購房思路非常明確的，他說：“購房首先考慮的還是投資，其次是教育，周邊的其他配套、度假是最後的考慮。投資的話，主要還是看當地近些年的房價漲幅情況，和未來的升值空間，還有就是海外房產的租售比。

小沈是經商的，所以在考慮地段的時候比較看重的還是人流，人流不夠充足的位置，經濟很難被帶動，房價浮動有限。對比之下，他感覺東南亞房產市場在未來的可塑性很強，加上一帶一路政策性的加持，目前房價不高，投資壓力小。

除此之外，他說：除了考慮地段、總價，更多的是看稅費。通過對不同國家的稅費進行對比，他發現東南亞國家的稅費比歐美要低很多。

選泰國，對就是這裡

在進行了多次對比之後，小沈最後選擇了泰國。原因很簡單，泰國房產市場近年來發展勢頭迅猛，尤其像曼谷等世界知名旅遊城市，低廉的價格、優越的配套設施和怡人的居住環境，都非常適合投資。

曼谷的剛需和投資需求都很高，出租自住均可，因此，曼谷的房價也一路飛漲。2016年三季度，曼谷住宅均價漲到了2萬人民幣/平以上，核心區域CBD附近的高端住宅價格已經漲到4萬人民幣/平上下。

泰國其他城市同樣表現不俗，如普吉島、芭堤雅等國際知名的旅遊城市，普通住宅的房價也漲到了1.5-2.5萬人民幣/平之間。

租金回報率方面，曼谷住宅的平均年租金回報率在房價的6%-8％之間，有的地方可達10%以上。

CBD區域100萬元人民幣的房產月租能達到6000元人民幣左右，收益率十分穩定。作為泰國名片的普吉島，租金回報率更是能達到6%-10%。

海外置業一年一套

2015年，小沈受邀參加了開發商組織的旅遊團，到了泰國項目現場，看到場面甚是熱鬧，很多人在選房。因為之前已經做過很多的考察，所以看完樣板房，他就刷了定金，買下了第一套海外房產。

由於是第一次投資，他選擇了總價較低的住宅來試水，首付20%。

讓他覺得新奇的是，項目是按照工程進度分期付款。“如果投資成本過高，壓力也會很大，商貸還得承擔利息，在資金實力允許的情況下，分期付款最好。”

一年之後，他又入手了第二套海外房產：86平2房，均價1.9萬人民幣，同樣交了20%的首付。

這次是衝著教育去的，他坦言，對國外的教育資源嚮往已久，雖然孩子年齡還小，但希望能為孩子提供一個更廣闊、信息更豐富的平台。

如今房子即將交付，隨著近兩年的均價上漲，每平米大概就賺了超過4000人民幣，總體來看兩套房賺了50多萬。

其實大家都能做房東

談到目前的投資成績，小沈並沒有特別自豪。他說：在我這個年齡投資房產很普遍。人們不會滿足於把雞蛋放在同一個籃子裡，不過有些金融、理財產品需要專業知識，沒有的話，就只能交給專業人士去操作。但房產風險可控，普通人就可以去嘗試。

普通人離當一位全世界房東有多遠？其實國內投資的技巧在海外同樣適用，只要肯花時間去了解當地情況、項目特點等信息就可以。

說到這，小沈實際投入了本金40多萬，實際獲利已達到50多萬，報酬率已超過100%! 回看吳老師的指導，基本上所有的技巧也都用上了!

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在王健林挪移了房地產千億資產，馬雲跨足了租房市場，銀行上調房貸利率，炒房客還在力挽狂瀾的今日，走在2017下半場的賽局裡，如何在自己的投資理財上更上一層樓，不是單純的財務和投資知識與技能問題，更大程度上是經驗、見識、處事的方式問題。

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