泰國鼎立地產A1house

轉自來源：謝逸楓

為什麼房貸利率創過去3年新高，剛需都要賣股與砸鍋賣鐵在2018年買房，因為對比過去2014年前的房貸利率，仍是最低水平。最主要是貨幣貶值，印鈔機一直在工作，貨幣超發的事實存在，麻煩的是通貨膨脹預期強烈。昨天的貨幣基調的轉變與2月股災的爆發及地方債務到期與當下經濟下行的壓力，還有三四線城市賣地困難，導致央行年前大放水。今年前2月市場的新增貨幣投放已經超過4萬億元了，流動性2.4萬億元左右與新增人民幣貸款2.9萬億元，總體達到5.4萬億元。

回鄉置業熱鬧起來了，大量流動人口的回歸給家鄉房產市場帶來需求。 《2017-2018返鄉置業報告》顯示，有59%的人有返鄉置業的意願，如杭州、南京等地。 2017-2018返鄉置業報告顯示，在外打拼的“漂一族”是返鄉置業人群的中堅力量，大多會選擇在經濟發展較好的一線城市或新一線城市工作。熱點城市返鄉置業意願較高主要在於前段時間房價上漲較大，很多人看到房價上漲帶來的紅利。另外部分城市人口引進，通過大學生落戶等政策吸引人才，未來居住需求將進步一增加，購房者認為房價有繼續上漲的空間，所以購房意願也更加強烈。

2017年一線城市中，從北京流出的返鄉置業人群佔比最高，而新一線城市中蘇州、成都、杭州、南京等城市返鄉置業人群佔比位居前列。從人群流入情況來看，2017年的返鄉置業大省為江蘇、廣東和安徽，其中江蘇鹽城、蘇州及南通三城返鄉置業人數名列前茅。新一線城市中，全國熱門返鄉置業的前五名城市分別是重慶、蘇州、成都、武漢、南京。二線城市前五名分別是南通、合肥、徐州、泉州、溫州。三線城市分別是鹽城、安慶、泰州、淮安、岳陽；四線城市則是六安、黃岡、阜陽、商丘、梅州。

通貨膨脹預期強烈的顯號。由於中國人民銀行數據顯示1月中國新增貸款達29,000億元人民幣，刷新紀錄，較一年前的20300億元人民幣有了很大的提升，並且比預期的20000億元高出了近1萬億元，而這一數據令美國交易商們震驚不已。 2011年至2018年中國新增人民幣貸款情況，從圖中不難看出，繼2016年初創下最高紀錄25000億元以來，2018年1月中國新增人民幣貸款額直逼30,000億元，刷新紀錄。

下圖是2005年至2018年新增貸款的貸款者構成情況及貸款佔比的詳細剖析圖，從圖中不難看出，貸款者主要由家庭、企業和政府構成，可以發現2018年1月企業新增貸款佔比有了顯著增加，而政府新增貸款佔比顯著減少，家庭新增貸款佔比基本保持不變。 2017年中國新增貸款總額創紀錄新高13.53萬億元人民幣，比2016年的新增貸款總額高了7%以上。 12月新增貸款數據驚人地低，因為銀行貸款配額用完而延緩了貸款展期，已經被延期至1月發放。中國正處於大規模打壓風險金融活動的第二年，而風險金融活動主要是受到貸款迅速增加的驅動。

自2017年年初以來，監管部門就已經宣布了一系列措施，勸導金融機構減少風險活動和貸款，包括了銀行同業貸款、債券交易、可轉讓大額存單、委託貸款等。此外中國人民銀行還一直小幅上調貨幣市場利率，但是由於監管部門準備持續開展目前的去風險活動利率自己也一直緩慢上漲。這些措施看起來已經產生成效。去年銀行理財產品的未贖回總額僅增長了1.7%，而2016年增長了近24%。這些理財產品中許多由未受監管、極具風險的影子銀行部門的支柱產品構成。 2018年1月廣義貨幣供應量同比增長率回升至8.6%，高於去年12月的紀錄低位8.2%，高於預期的8.4%。

房貸利率不斷上浮，但為什麼申請房貸的人越來越多？央行2月12日公佈的1月份金融數據，我們來看幾個重點。 1月整體新增2.9萬億貸款，同比多增加8670億，創歷史記錄。 M2同比增長8.6%，有回升跡象。住戶部門新增中長期貸款5910億，明顯超預期。這三點總結起來，給我的感受就是，信貸最緊縮的時候已經過去了。數據層面，以住戶部門貸款為例，2015-2018年，這四年的1月份新增住戶們貸款分別為4261億元、6075億、7521億、9016億。

房貸利率創過去三年新高。 2017年4季度房貸利率平均5.26%，相當於基準利率普遍上浮一成左右，比2017年1季度上行71bp，相當於已經3次加息，這個上升的幅度是非常高的。房貸利率的上升一方面反映居民房貸需求仍強，居民部門信貸是本輪信貸增長的絕對主力，另一方面也體現金融去槓桿的影響，銀行在資金成本大幅上升之後逐漸上調了房貸利率。但是，經濟體低通脹現象越來越嚴重，因為貨幣不斷的增發與市場流動性的投放及物業的上升。

有人問：現在的貸款利率上浮變高了，買房成本更高，貸款不划算？其實，目前基準利率仍處在近20年來的最低點，就算上浮20%也是相當於2015年的基準利率，更何況現在只是上浮10%！ 2015年左右，經過有關部門的五次降息，到2015年11月4.9%的房貸利率近20年來最低。加上各家銀行都通行的83折，85折，寬鬆的信貸政策，低廉的貸款政策支撐了2016年的樓市一路上行。從2016年底以來，北京城樓市的首套房貸利率已經歷了四次調整。

2009年，五年期以上基準貸款利率是6%，打七折，為4.2%。當時全社會資金太多，實際利率很低，比如全國銀行間月均加權拆借利率只有1%左右，與七折利率相比，二者差額是3.2%左右。但2017年以來，五年期以上基準貸款利率是4.9%，全國銀行間月均加權拆借利率為逼近3%，二者差額只有1.9%，也即便是房貸利率不打折，銀行的利潤空間也大幅壓縮了。加之當前銀根偏緊，如果利率不上浮，商業銀行沒有動力投放房貸。

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