中國家庭為何千方百計要把錢投到海外房產？ @ 泰國鼎立地產A1house

中國國內的房地產政策頻繁的變動，新政策忽閃忽現，使得想要投資國內房地產的投資者望而止步，不敢也不能出手購買。加之，2018年初以來一直加強的外匯管制政策，也加速了投資者將投資目光轉向海外市場。

海外投資已不是富人的專利，金融時報將調查中的投資者分成了三類。今年的調查中與往年不同的是，首次引入了新的樣本群體。

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▷可支配流動資金在60萬－600萬人民幣，想要通過海外投資實現資產多樣化的" 大眾富裕"（mass affluent）現有的海外資產佔總資產比例的平均水平為25.4％。

▷可支配流動資金在600萬－6000萬人民幣的" 富裕人群 "普遍將總資產25.9%的進行了海外投資。

▷可支配流動資金在6000萬人民幣以上的" 非常富有人群 "平均持有總資產比例19.3%的海外投資。

◎ 與其說中國的資本管制制度是一個路障，不如說是一個減速路障來的貼切：超過67.6％的受訪者表示雖然將人民幣轉移到海外進行投資更加困難，但仍有可能想辦法繞過每年5萬美元外匯額度的上限。

海外投資的目的——獲利？

分散風險？

進行海外投資是對於中國經濟放緩和人民幣貶值的一種（風險）對沖：54.1％的受訪者預期中國經濟將會進一步放緩，而47.3％的受訪者認為人民幣兌美元匯率在過去兩年貶值率已經達到8％，由於貨幣超發嚴重，人民幣估值依然虛高，仍存在較大的貶值壓力。

※ 由此可見，選擇海外投資的最重要的原因是中國投資者普遍需要通過將投資多樣化來分散風險。

調查結果表明，只有29.7%的受訪者進行海外投資的初衷是為了獲取更高的利潤，雖然這一數字比2015年調查報告中高出了8.6個百分點，但仍然有超過半數的受訪者表示比起海外投資，他們在本地反而有更好的途徑追求高利潤。

目前，隨著富裕的中國人變得更加熟悉海外投資市場，固守本地投資市場的保守主義出現了下滑的跡象。被調查者對海外投資的盈利也越來越有信心，將海外投資組合的預期回報率設定為至少5％的投資者也從一年前的39.2％，上升到了51.4％。

"房子＝家" 海外置業為安家

對於中國的出境游和國內的投資者來說，依然是房產為王。住宅物業再次成為中國海外投資者的首選，有71.6％的受訪者表示，他們在海外擁有自己的住宅物業。

此次調查結果略低於2015年76.6％的記錄，其原因很大程度上在於此次調查樣本擴大，首次加入了大眾富裕的投資者（見圖表）

近年來，對海外購置物業有自住需求的中國購房者越來越多。有58.5%的受訪者表示，在海外購買房產的最重要原因是給自己的家人或是孩子在海外求學找一個居所。另有43.4％的受訪者表示，他們在海外購買住房只是作為一種投資。

這種購買模式的轉變也解釋了最近一年里中國買家購置房產平均價格有所下降的原因：此次調查納入了普通大眾投資者，這部分投資者由於財產規模方面的局限，平均花費390萬人民幣用來購置海外房產。而去年沒有納入大眾投資者時，中國買家購置海外房產的平均花費則為460萬人民幣（見圖表）。

加速轉向海外，且觀念逐漸改變

瑞銀財富（UBS）定期進行客戶調研，最近三次（分別是2016年8月、2017年3月、2017年8月）的調查結果顯示受訪的大陸投資者中，有18%的人是最近一年內（2016.8-2017.8）買房的，有78%的人是在過去的五年間（2012-2017年）買房的。其中有19%的購房房源還在建設當中，還未交付。

關於購買境外房產的理由，還是以投資為主，但是投資的佔比有所下降（17年比16年下降5%左右），相反臨時居所的用途逐年增加。這也表明，大陸投資者的購房理念發生著轉變，越來越多的人有了"出去度假時有所居"的概念。

人民幣貶值風險促使

中國家庭海外投資熱潮來襲

大多數受調查的海外投資者計劃在未來兩年增加其海外持有資本，並保持對海外資產配置的興趣。今年，商業地產投資也迎來了一輪飆升，預計將吸引更多來自中國的資金流入。股票，壽險計劃，固定收益產品和結構化產品也很受歡迎。

無論中國家庭在哪裡投資，以及他們的投資計劃，購置海外資產的資金外流狀況都將繼續增長。大部分中國人的境外投資起步於房地產。在目前擁有境外資產投資的高淨值客群中遙遙領先於其他資產類別。參與調研超過半數的人都表示會考慮增持國外資產配置，房地產投資幾乎是所有人的首選。

因為對國外經濟、政治環境相對陌生，進行海外投資的高淨值人群普遍比國內更為保守，固定收益類成為僅次於房地產的第二大投資產品。

資本管制對中國家庭、

海外投資的影響

與此同時，資本管制收緊使得中國家庭對非人民幣資產（外匯）這一根本性需求被掩蓋。儘管當前人民幣匯率穩定，但公眾對人民幣貶值頗為擔憂，這將繼續拉動中國家庭對外彙的購買需求。

資本管制收緊，遏制了售匯，監管機構也頗為焦慮，銀行要求申請人提供更多的證明文件，導致消費者對外匯交易望而卻步。於是，那些無照經營的外匯賣家生意越發興隆，但他們的業務量仍無法滿足中國用戶的需求。

儘管近期政策放寬，但大部分的資本管制措施仍予以保留，至少在短期內，中國的監管機構將繼續為國內的金融體系保駕護航。

2016年底，中國政府的資本管制已大幅收緊，以防止資金外流，進而導致外匯儲備金枯竭並對國內金融穩定造成威脅。儘管當局已撤銷了一項極為嚴苛的管控措施，但覆蓋面較廣的監管機制依然健在。銀行家們紛紛表示，中國政府的資本管制已導致售匯出現急劇下滑。

在調查中，有42.2%的受訪銀行家們表示，售匯自半年前開始下跌，而去年8月持相同觀點的銀行家所佔比例只有26.9%（見圖表）。

售匯下跌在小城市表現得最為突出：52%的二三線城市受訪者表示售匯遭遇下挫。相較之下，抱有售匯下挫觀點的一線城市受訪者只佔了36.4%。

潛在用戶已獲悉中國政府將收緊外匯管制——與去年調查時的數據相比，報稱外匯交易諮詢人數下滑的銀行家佔比已翻了兩倍（見圖表）。在南京市，有位中國銀行的高管稱，中國銀行業監督管理委員會（簡稱"銀監會"，China Banking Regulatory Commission）對兩家曾幫助客戶規避資本管制的銀行處以罰金。此後，中國銀行的售匯跌幅達10%。